Kali est la terrifiante déesse de la Destruction, de la Transformation et de la Préservation.

Texte de l’intervention de Eric BOUVIER aux « Real Estate Days » organisé par Finance Innovation

Quelles solutions pour faciliter la gestion d’actifs : le contexte

En dehors de son aspect terrifiant, l’image qui représente le mieux l’Asset Manager moderne est c’est celle de la déesse Kali.

Kali est la déesse de la Destruction, de la Transformation et de la Préservation.

De façon similaire, l’Asset Manager est actuellement au centre, à la fois de la préservation de la valeur de son patrimoine mais aussi de sa transformation. Il doit maintenir les métiers de base, notamment la gestion locative, la gestion technique, les PPA, mais aussi adapter ce patrimoine aux nouvelles contraintes réglementaires (Décret tertiaire, Taxonomie, KYC), aux nouvelles habitudes des locataires (Télétravail), aux nouveaux services (Food, partage…), aux nouveaux engagements sociétaux (ISR/ESG), et à tout ce qui émerge dans cette période de grande instabilité dans laquelle nous sommes.

Or cela implique de plus en plus souvent une notion de Destruction pour repositionner les actifs en fonction des attentes (restructuration lourde) ou changer leur destination initiale pour les rendre plus attrayant financièrement (bureau ou commerce vers résidentiel par exemple).

Selon la tradition indienne, la déesse Kali possède 8 bras mais l’Asset Manager doit en posséder beaucoup plus pour gérer / surveiller / décider / négocier l’ensemble des axes permettant d’augmenter – ou de maintenir – la valeur de ses actifs.

Avec souvent un grand écart entre des objectifs qui sont contradictoires : travaux pour améliorer les consommations énergétiques et baisser les émissions de CO2, ce qui vient diminuer la rentabilité et augmenter les charges des locataires dans un premier temps, dans un contexte global financier qui se dégrade (augmentation des prix et des taux financier).

Quelles solutions pour faciliter la gestion d’actifs : les besoins

Face à cette situation, l’Asset Manager doit être équipé de solutions logicielles qui lui permettent d’assumer ses responsabilités, car ne pas le faire peut être assimilé à une Non-assistance à personne en danger ou non-assistance à société en danger.

Au-delà d’une solution métier spécifique, les outils de l’AM lié à la production doivent évoluer pour devenir un cockpit agrégeant l’ensembles des données internes, externes, privées, publiques, etc. sur l’ensemble des axes précédemment cités relevant de sa responsabilité.

Pour lui permettre d’assumer ses tâches avec succès, l’AM a besoin d’une solution numérique qui rassemble l’ensemble des visions existantes sur un même immeuble, c’est à dire : gestion locative, technique, PPAT, consommation, financière, réglementaire, ISR, environnement extérieur, etc. Mais pour avoir ce cockpit opérationnel, il est nécessaire au préalable d’urbaniser les outils informatiques « de base » qui permettent le recueil et le traitement des données. L’urbanisation est un terme générique qui précise l’obligation préalable d’identifier les sources de données internes ou externes et donc de savoir exactement où se trouve l’information.

Prenons un exemple concret : la collecte des consommations énergétiques des actifs. Cette collecte nécessite une capacité technique et organisationnelle particulière qui a permis l’éclosion de nouveaux acteurs (DEEPKI, CITRON, ENERGISME, …). Par leurs capacités techniques (le sens initial du terme PROTECH) ils ont permis l’industrialisation de cette collecte. Mais pour que l’AM puisse avoir la vision de la consommation de son immeuble et son évolution dans son cockpit, il faut que tous ces outils (Logiciels, Plateformes web, etc.) puissent communiquer entre eux et échanger les données synthétisées ou détaillées. Sinon ils ne peuvent pas alimenter la solution cible, le fameux cockpit et si c’est la cas, alors l’AM doit naviguer entre plusieurs plateformes / logiciels avec une perte de temps significative et de nombreux risques liés entre autres à la ressaisie des données.

Quelles solutions pour faciliter la gestion d’actifs : les solutions existent

Heureusement de nouvelles solutions numériques – celle des agrégateurs de données – se développent depuis plusieurs années : ces solutions proposent à la fois des fonctionnalités internes et la possibilité de se connecter à des sources externes pour nourrir une vision intègre consolidée.

Jusqu’à présent les solutions informatiques étaient plutôt monolithiques : soit la donnée est saisie à la main dans cette solution pour être traitée et rendue accessible aux décideurs, soit elle n’existe pas. La sécurité de ces solutions fut une première étape laborieuse et indispensable.

L’interopérabilité et la transparence des données (DATA) sont dorénavant des critères dans le choix d’une solution numérique qui permettent de choisir celle qui sera le mieux adaptée à un besoin parfois très spécifique, tout en permettant de marier plusieurs solutions pour un même besoin : si ces solutions savent communiquer sur la base d’un dictionnaire standard alors il n’existe aucune raison de se priver des solutions les plus performantes voir d’expérimenter de nouvelles solutions.  

Depuis de nombreuses années les travaux de l’institut FIDJI et depuis peu ceux de l’AICN ont pour but de faciliter ces échanges entre les solutions et les acteurs pour rendre nos secteurs opérationnels plus efficients dans la gestion de la données.

Si la donnée n’est pas devenue la « source financière complémentaire » promis par certains acteurs, il est certain que l’absence de données ou une donnée mal maitrisée peut être le poison de nos actions futures… et finalement couter beaucoup plus cher que prévu.

Existence, Qualité et Fraicheur des données : voici le trio magique de chaque donnée pour nous permettre de prendre les bonnes décisions et de ne pas contrarier la déesse Kali.