L’ESG : un enjeu dans la sélection des investisseurs immobiliers par Arnaud MÜLLER membre du bureau exécutif de l’institut FIDJI

Le secteur immobilier est l’un des principaux responsables des émissions de gaz à effet de serre, en générant près de 40% et représentant plus d’un tiers de la consommation d’énergie finale dans le monde.

Afin de respecter les objectifs fixés par l’Accord de Paris, qui vise à limiter le réchauffement climatique à moins de 2°C, le secteur immobilier doit accélérer sa transition vers des pratiques plus respectueuses de l’environnement.

L’immobilier, au même titre que n’importe quel secteur économique est donc soumis aux nouvelles normes SFDR, même si sa déclinaison prend en compte ses spécificités.

Définition de la « Taxonomie » (règlement UE 2020/852)

La mise en application de la taxonomie est précisée par des actes délégués. Depuis le 1er janvier 2022, l’acte délégué relatif au changement climatique est applicable, fixant notamment des critères pour les nouvelles constructions, les rénovations, les mesures de rénovation individuelles, l’acquisition et la propriété de bâtiments. Dans le secteur immobilier, les gestionnaires d’actifs et les foncières sont concernés par ce règlement. Ainsi, les bâtiments tertiaires en France auront désormais une troisième notation réglementaire « verte » en plus du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et de la notation obtenue dans le cadre du dispositif Éco Energie Tertiaire (EET). Pour rappel, le DPE est obligatoire pour tous les bâtiments mis en vente ou en location. Le dispositif EET est une obligation légale qui impose des mesures spécifiques pour réduire la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 mètres carrés.

Il y a 3 configurations pour lesquels un bâtiment est considéré comme durable au sens de la Taxonomie :

• Les bâtiments construits après le 1er janvier 2021 doivent présenter une demande en énergie primaire (EP) inférieure d’au moins 10% au seuil réglementaire. Le seuil réglementaire pour la demande en EP des bâtiments est fixé selon leur usage et leur localisation géographique, conformément à l’article R. 111 -20 du Code de la construction et de l’habitation. Il est exprimé en kilowatt heure EP / (m².an) et varie en fonction de plusieurs critères tels que la zone climatique, la nature du bâtiment et l’année de construction ;
• Les bâtiments rénovés doivent avoir une performance énergétique améliorée d’au moins 30% par rapport à l’état avant rénovation ;
• Les bâtiments en exploitation construits avant 2021 doivent avoir un DPE de classe A ou faire partie des 15% de propriétés immobilières nationales ou régionales les plus performantes en matière de consommation d’EP.

Le but de cette Taxonomie est de mieux distinguer les bâtiments « verts » et d’encourager les professionnels de l’immobilier à s’engager dans la voie de la sobriété énergétique. Ils devront donc prendre en compte ces nouveaux critères dans leurs projets et leurs investissements. Le règlement SFDR s’appuie sur la Taxonomie pour définir les règles de publication.

Le règlement SFDR exige que les fonds immobiliers fournissent 3 indicateurs. Deux sont obligatoires et concernent l’exposition aux combustibles fossiles et la performance énergétique des actifs immobiliers. Le premier indicateur mesure la part des investissements immobiliers impliqués dans l’extraction, le stockage, le transport et la fabrication des combustibles fossiles. Il vise à mesurer l’impact environnemental des investissements immobiliers dans des activités polluantes que ce soit lors de la construction ou tout au long de la vie de l’immeuble. Ce faisant, même si la règlementation n’est en l’état pas contraignante, elle incite les investisseurs et les constructeurs à promouvoir une politique immobilière durable.

La réglementation et les labels sont un puissant levier vers la prise de conscience de l’importance de la dimension ESG. L’énergie et les émissions de carbone sont les indicateurs les plus surveillés car leur impact financier est le plus important. L’énergie regroupe le chauffage, la climatisation et l’éclairage. Aujourd’hui encore, ces charges sont onéreuses. L’impact carbone d’un immeuble est calculé essentiellement à partir des matériaux et équipements utilisés lors de la construction (70% de l’impact carbone total du bâtiment), mais aussi lors de l’exploitation, la rénovation et la démolition.

• Les investissements dans des actifs immobiliers durables et à faible consommation d’énergie procurent des avantages financiers à long terme. Les bâtiments respectueux de l’environnement offrent une meilleure rentabilité grâce à une réduction des coûts énergétiques. De plus, les investisseurs sont plus enclins à investir dans des fonds immobiliers qui respectent les critères ESG. Une étude de CBRE montre que les immeubles labellisés se louent, en moyenne, avec un montant supérieur de 6%. Il est certain que les immeubles considérés comme des « passoires thermiques » et ceux ne respectant pas le décret tertiaire sont devenus les vilains petits canards du marché.

• Le décret tertiaire impose aux bâtiments concernés de réduire leur consommation d’énergie de manière significative d’ici 2030, par rapport à 2010, en mettant en place des plans d’action énergétique et en évaluant régulièrement leur performance énergétique.

• Outre les enjeux environnementaux, les investisseurs ont également des attentes croissantes en matière de responsabilité sociale des entreprises. De nombreuses entreprises placent désormais le bien-être de leurs employés au cœur de leur stratégie de responsabilité sociale pour attirer et fidéliser les talents.

• Selon une étude réalisée par Deloitte, 65% des entreprises considèrent le bien-être des employés comme une priorité dans leur stratégie d’entreprise et cette tendance est en constante augmentation. Les investisseurs considèrent l’aménagement des espaces de travail et de convivialité comme une ressource capitale. On vient au bureau pour se rencontrer.

• Un rapport de CBRE montre que les espaces de travail modernes qui offrent des services supplémentaires tels que des crèches, des salles de sport, des conciergeries et des parkings pour vélos sont de plus en plus populaires auprès des locataires et peuvent augmenter la valeur des actifs immobiliers.

• Selon une étude de l’Investment Property Forum, 86% des investisseurs immobiliers estiment que la gestion active de l’environnement de travail peut avoir un impact significatif sur la valeur de l’actif.